第230章 大計劃
「單元既簡單又複雜，在分層出售出現之前，買樓的客戶主要是金山阿伯，他們置業的目的基本是為了收租，深水埗那些店鋪街的物業是他們最喜歡的，一棟一棟都被金山阿伯買走。
等上海人大批過來，剩下的那些也被買走，上海人的想法和金山阿伯差不多，買樓都是為了收租。我認識不少上海婆，什麼陳太。張太。王太，生活方式都差不多，天天打牌，靠收租過日子。
我計算過，買一棟樓用來出租，不考慮通貨膨脹，差不多78個月能收回成本，當作一項低風險投資還是不錯的。」
冼耀文呷一口咖啡，潤了潤嗓，接著說道：「分層出售之後，買樓純粹用來自住的家庭也不多，他們通常會拿出一間或兩間房用來出租，自己一家子窩在一間屋裡。
之所以如此，原因很簡單，香港現在建的新樓多是1000呎的面積，每呎價格在18元上下浮動，拿下一層大約需要8萬元，這筆錢對大部分家庭都是非常大的負擔，那些已經買樓的家庭，其中不少應該靠著東挪西借才能買得起樓，他們不得不開源節流，儘快堵上窟窿。
綜上所述，在不考慮舒適性的前提下，一個家庭不需要1000呎就能住得開。
我以一個三世同堂的家庭來舉個例子，奶奶。爸爸。媽媽。兄弟姊妹5個，全家一共8口人……」
「為什麼沒有爺爺？」米歇爾打斷道。
「死了，底層家庭的男性四十五歲是一道小坎，五十是一道大坎，能跨過兩道坎的不多。」冼耀文沒解釋太多，直接轉回正題，「一間400呎（37㎡）的單元可以隔出兩室一廳一廚一衛，爸爸媽媽加一個最小的孩子住主臥，次臥裡可以擺一張高低鋪，上下各睡兩個孩子，奶奶睡在客廳，早收晚搭。
這已經是比較極端的情況，還是能住得開，人口比較少的家庭更不用說。
400呎的房子，售價差不多7200元，足足少了一萬多，有購買能力的家庭數量呈幾何倍增加，而增加的這一部分，過日子更加精打細算，對價格和優惠更加敏感。」
說到這，冼耀文問米歇爾，「你知道那些地產商為什麼只建1000呎的樓嗎？」
「地產商都是小商人，資金不足以建更大的樓。」米歇爾乾脆地回答道。
「是的，地產商的實力都不強，所以我們可以找他們進行合作，我們負責拿地。立項和銷售，他們負責建樓，等樓一結頂，就可以分到利潤。」
米歇爾詫異道：「結頂就分紅？」
冼耀文頷了頷首，「沒錯，結頂就能拿到錢，一天都不用等。」
米歇爾思考片刻，試探性地問道：「亞當，你是不是想先收錢再建樓？」
「Bingo！」冼耀文也不賣關子，直接說道：「我準備進行分期付款的銷售模式，拿到地皮就開始賣樓，首付只要三成，二樓的樓面完成交兩成，三樓的樓面完成交三成，結頂交一成，最後的一成拿入夥紙的時候再交。
每一次交錢都設定一個截止時間，超過截止時間還沒交錢，視為違約，如果一週之內把錢交上，只需支付一筆違約金，合約繼續執行，如果依然沒交上，合約作廢，之前交的錢一概不退。
這是常規的銷售模式，除此之外，我們還可以推出超級讓利，客戶只要在首付時多付一成，總房款就可以優惠一定的數額，多付兩成，優惠更大，以此類推，如果一次性付清，我們給出一個超大折扣。」
冼耀文淡笑一聲，「折扣的數字要進行精算，在保證利潤的同時，給客戶做出最大的讓利。」
米歇爾略作思考，說道：「亞當，這樣做，我們的利潤不可能太多。」
「米歇爾，我看重的不是售樓利潤，而是地皮溢位，每一個專案地皮都會保留一部分，可以用來囤積，也可以用來建戲院或其他商業性質的建築。
只要公司執行兩三年，友誼院線不僅擁有戲院，還有地皮和利潤，我們單棟樓的利潤沒有那麼可觀，但只要專案週轉的夠快，基數大，利潤照樣不會差。
三年之後，我們就要觀望了，同樣的模式繼續下去，或者把手裡不適合建商業建築的地皮開發了，只租不賣，賺取租金的同時坐等樓價上漲。」
「你擔心香港的房地產會出現上海和佛羅里達州同樣的情況？」
冼耀文呵呵一笑，「必然會發生的事情，我有什麼好擔心，我只是打算用心觀察，提前預測到發生的時間，提前撤出，然後等到真的發生，我們下場抄底。香港的人口在這裡擺著，房子是剛需，市場不會一直不景氣。」
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