不到三點，冼耀文和王霞敏回到一號樓的客廳，王霞敏坐在冼耀文的大腿上，生澀又激情地回應著熱吻。
冼耀文這個老油條放下經驗，照顧小萌新王霞敏的情緒，同她玩剛進入熱戀時的遊戲——親嘴親半天，親到缺氧，親到口乾舌燥。
吧唧，吧唧，兩人就乾親著，兩對手規規矩矩，沒有在對方軀體上放肆遊走。
親吻持續了將近半個小時，兩人的嘴唇變得乾涸，也排走了縫隙之間的空氣，變得粘粘的，貼在一起就會牢牢粘住，扯開時會發出卜聲。
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動靜特別大的一下後，兩人的嘴唇徹底分開，王霞敏因羞澀、激情與悶氣而紅到發紫的臉色，瞬間變淡，但滾燙依舊，溫度足以比肩朝鮮半島的太陽。
來上幾句纏綿話，令王霞敏如吞糖舔蜜，他嗖一聲褪去熱戀男的演出服，坐進書房裡，不慌不忙戴上霸道總裁的面具。
霸道總裁多情，會愛上大二十幾歲離婚帶五個娃的我，也會愛上大一歲當媽姐的我，但他更愛變成檔案紙的我。
九龍倉的檔案出現在冼耀文手裡，他細心閱讀，溫故九龍倉的股權結構。
在股東方面，怡和系是最大的股東，佔股30%；渣打家族是第二大股東，佔股15%；滙豐及託管基金是第三大股東，佔股12%；其他股東還包括太古、和記，以及一些華裔老牌家族，如周焬年家族。
九龍倉董事會一共9個席位，怡和系和渣打家族佔7個，牢牢掌握著話語權。
九龍倉自1886年上市，總股本經過多次變更，如今的總股本為100萬股，初發行面額10港元，有20萬股公眾流通股在證券交易所流通，但買賣盤死氣沉沉，日均不足1萬股，股價長期低於資產淨值。
冼耀文打了個電話，問到昨日的收盤價是11.32港元，即九龍倉的估值是1132萬港元。
觀九龍倉的資產，包括九龍尖沙咀天星碼頭、九龍倉主倉、油麻地避風塘倉棧；尖沙咀沿海未開發填海地、荃灣青衣部分工業地；4艘鐵躉、2艘拖輪、駁船隊；九龍倉至九廣鐵路尖沙咀支線，自有軌道0.75英里；旺角彌敦道若干臨街鋪位。
如果以九龍倉的主經營專案碼頭及倉儲來分析，1132萬港元的估值略被低估，大約可以翻上一倍，估出2400萬港元，但考慮到香港轉口貿易的前景悲觀，不超過2000萬港元是比較合理的估值。
如果以九龍倉持有的地皮來分析，1132港元的估值被嚴重低估，僅以當前的地價進行估算，估值可以破億，再以發展的眼光看，3億是比較合理的估值。
如果九龍倉是冼耀文的，報價不到10億港元絕對不賣，這是今年的價，明年就得再加1億，後年再加1億，以此類推。
但話又說回來，若是今年真有人買，且一次性付款，出價到5億，他就會上杆子賣，4億也不是不能商量。
甭提九龍倉的地皮將來會有多值錢，有了4億現金可以讓九龍倉的地皮變得一文不值，也有機會錢滾錢賺回上百個九龍倉。
當然，這些只是假設，九龍倉的地皮會升到天價也僅是“合理推測”，但站在怡和的立場，根本不敢做這種推測，怡和手裡的地皮太多了，且大多為優質地皮。
中環核心商業地的怡和總行大廈、渣甸大廈、太子行等自用或出租物業，灣仔春園街一帶的貨倉、碼頭堆場，銅鑼灣糖街、渣甸街的工貿混合用地，尖沙咀廣東道的海濱倉棧，新界農地儲備。
林林總總加起來，面積超過340萬呎，這還僅是怡和握在手裡的地皮，沒有加上“系”，怡和的大兒子置地手裡握著接近百萬呎核心商業區地皮，怡和的其他兒子如天星小輪、怡和輪船、怡和機器等，都或多或少手握地皮。
基本來說，香港目前的核心商業區和待商業區都有怡和系的地皮，總面積抵近千萬呎，香港地皮持有者大致可以分為三類，港府、怡和系及其他。
香港的洋行之前都在環上海地區擁有大量投資，怡和更是在上海擁有海量資產，前年吃了一記悶棍，只有一些船舶和資金撤到香港，其他固定資產基本打水漂。
怡和其實很擔心在香港再吃一記悶棍，大概已經做好如何撤回本土的預計劃，這個時候又怎麼敢高估地皮的未來價值。
即使是一顆紅心，兩手準備，依然看好自己在香港的前景，也不敢對地皮過分貪婪，他孃的好地皮一大半都在你們怡和手裡，我他媽的腦子瓦塌了才給你們敲邊鼓，讓你們吃現成的大頭菜。
怡和系的胃就那麼大，已經塞得滿滿當當，不敢也不能再看好九龍倉的地皮。
冼耀文猜測，大概這就是九龍倉低估值的真實原因。
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