七月初，港島己經很熱很熱了。
但金融市場更熱，因為九龍物業有限公司正式向港交所提交上市申請。
整個港島金融圈，近年來己經把絕大多數的目光持續關注在九龍系的各個公司上。
不僅是這次即將上市的物業公司，就連剛成立的文化公司也都被各路大神紛紛預測兩年還是三年上市，上市市值應該是多少？
這是九龍系旗下第三家IPO的公司。
與九龍地產的數百億資產規模，和九龍港口的全球航線網路不同，九龍物業的招股書看起來要樸實得多。
核心資產是三樣，整合瞭望西方在港島三十一個社團正規化之後的全部清潔合同、安保服務合同和社群物業管理權，以及最近一年新增的商業大廈和公屋物業管理合同。
招股書的封面沒有用什麼華麗的燙金字型，只是一張黑白照片，一個穿著望西方制服的清潔工正在廟街夜市清晨的出攤前用高壓水槍沖洗路面，旁邊站著一個正在幫他拎水管的小男孩，是清潔工的兒子。
這張照片是何秋生親自去廟街拍的。
他在給招股書設計團隊的便籤上寫了一句話，“我們不是給投資者看一座金山，是給他們看每天早上港島街道變乾淨的瞬間。”
錢永昌花了將近一個月時間，帶領審計團隊把九龍物業的全部合同逐份核驗。
從深水埗到元朗，從廟街夜市到觀塘工業區，三千西百多份物業和清潔合同的每一份都被重新歸檔、編碼和審計。
每一份合同後面都附了一張客戶簽收單，是那些攤販老闆每個月在清潔工做完活之後親手籤的。
有些籤的是繁體字，有些是簡體字，還有些是蘸著墨水首接按的指模。
錢永昌在審計報告的前言中寫道:“這些合同的履約率在過去兩年中，達到了百分之九十九以上。客戶留存率超過百分之九十七。這在港島服務業中是前所未有的資料。”
他在上市路演上只用了一句話概括九龍物業的核心價值:“我們不做地皮生意，不賭大宗商品價格，不受國際貿易摩擦影響。我們提供的產品是港島每一個街市攤販門前的三米清潔、每一個夜場和商廈的安保巡邏、每一個新落成公屋的物業維護。我們的營收曲線不是靠週期波動，是靠港島每一個市民每天早晨拉開的捲簾門。”
臺下笑成一片。
但笑完之後沒有人懷疑這個邏輯，九龍物業每個月按時進賬的三千西百多份物業管理費和清潔費，現金流穩定得像一隻瑞士鐘錶。
年營收高達三十一億港幣，淨利潤九億七千萬港幣。
這個數字看上去很正常，但如果繼續看資產就會發現，這就是一個輕資產的下金蛋母雞。
它資產總額居然只有二億港幣，比起地產和港口只有個位數，但它的市盈率卻是三家裡最穩定的，因為它沒有周期，而且產出比極高。
港島的經濟可以衰退，房地產市場可以冷卻，國際貿易可以因為任何一場地緣政治危機而中斷。
但每天早上廟街的攤販，還是要把門前三米掃乾淨。
這是人類最基本的需求，乾淨、安全、有秩序的居住環境。
無數的辦公樓還是需要物業服務。
上市結構依然沿用前兩家的模板。
百分之二十五流通股，百分之十面向散戶，百分之十五機構配售。
上市當天公開發售部分在開盤後不到二十分鐘被搶空。
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