所以說，到什麼山唱什麼歌，這句話一點都沒錯。
也可以叫因地制宜。
緩過勁來之後，步海雲對楊辰乾脆地說道：“小楊，接著說吧，今天肯定得聽完，回到家後，我再慢慢思考、消化、吸收。”
楊辰點了點頭，歪頭想了一下。
當然了，肯定不是現在才思考，而是剛才歇了一氣之後，思路被打斷了。
然後楊辰才繼續說道：“與房地產市場的關係，可以叫與狼共舞，以馴為主，這個的難點是在風險和活力之間尋求平衡。”
“房地產市場現在人民群眾日益增長對美好生活的嚮往，這是一種剛性需求，短時間內遏制不了，也是城市發展的必經之路。
但是房地產市場也有其本身的狼性，就是為了逐利，這幫人可以承受較高的社會風險和法律風險。
所以，對他們，要以馴化為主，讓其依靠本身慣性，政府以規範為主。”
楊辰上輩子以接工程為主，聽說過很多非常野蠻的事，特別是拆遷，某地產商為了加速拆遷，竟然點燃整條街道，造成大量死傷。
回想完畢，楊辰又接著說道：“房地產市場會迎來至少十年的黃金髮展時期，申春市在國內的地位，決定了它會非常受資本的歡迎，所以那些頭部的房地產開發企業都會在這裡投入主力，他們的大量資金投入，不僅會推進房地產市場快速發展，也會帶動經濟的異常繁榮。”
“但是繁榮的背後，必然會帶來隱憂，這是不可避免的。”
“所以要承認它的活力，讓資本自由向高回報領域流動，比如熱點地塊、豪華地產，推動地價和房價上漲，這個過程，政府是很難抑制的。”
“所以政府要引導發展的同時，降低對土地財政的依賴，透過土地拍賣和利率擠壓房地產市場的泡沫，關注房地產開發商，特別是大型開發商的負債率。”
很多人不明白，為什麼那些大型房地產開發商能欠好幾萬億之多，正常人貸幾萬都貸不下來。
這是因為房地產開發商是以專案公司的方式進行開發的，每一個地產專案，都是一個單獨的公司。
除了拿地錢是自有資金外，其它的都是透過融資和提前銷售來解決資金問題的。
然後就是各種墊資。
整體下來，房產地開發商甚至自有資金連百分之十都不到，剩餘的基本上都是融資。
在市場前景好的時候，這些都不是問題，甚至只建了一個大門，房子都已經賣光了，甚至主開發商都拿錢走人了，負責建好交房的另有其人。
但市場一旦遇冷，房子賣不出去，他們無法快速回籠資金，自有資金又不足以支援這個多專案，就只能加大融資力度。
這個世界上有的是人錢沒地扔，願意借給他們，只要他們出利息。
然後全國可以有幾千個在建專案，一個專案幾個億資金，幾千億或上萬億就出來了。
從中只能看出兩個字，就是“貪婪”。
就如同某房企，一邊高呼“活下去”，宣佈行業寒冬已經到來，要穩住基本盤，一邊偷偷連續每年千億的規模瘋狂拿地。
等別人都或崩盤，或苦苦支撐，或每天都遊走在老賴的邊緣，這位也開始自身難保。
如果它真的像說的那樣保守經營，那麼會虧損到現在這種程度？根本不可能。
所以，看一個人或公司，不要看他說什麼，而要看他怎麼做。
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