大唐元和年間，淮安府山陽縣有個書生姓蔣名瑜，表字子正。這蔣生雖出身書香門第，奈何父母早逝，家道中落，守著城外三間舊屋、半架殘書度日。這日春雨初霽，蔣生推開柴扉，見院中桃花被夜雨打落大半，正自嗟嘆，忽聞得鄰家傳來女子啼哭之聲。
你道這鄰家是誰？原是城中綢緞商馮德家的別院。馮家有個女兒名喚雲珠，年方二八，許給了城中舉人趙文華。誰知這趙舉人春闈赴考途中墜馬而亡，雲珠未過門便守瞭望門寡。馮家老爺思想女兒年輕，欲另擇佳婿，雲珠卻是個烈性的，定要為未婚夫守節三年。
蔣生平日與馮家只有一牆之隔，常聞雲珠在院中吟詩作對，知是個才女。此刻聽得哭聲悽切，不免心生憐憫，踱至牆邊細聽。卻聽雲珠哭道：“趙郎既去，妾當相隨，奈何父母在堂，不能盡孝……”蔣生聽得心驚，暗道這女子莫不是要尋短見？
正焦急間，忽見牆頭石榴樹上掛著一方素帕，隨風飄落院中。蔣生拾起看時，見帕上繡著並蒂蓮，角上題著兩句詩：“曾經滄海難為水，除卻巫山不是雲。”墨跡尚新，顯是方才題就。蔣生知是雲珠之物，欲待送還，又恐唐突，只得將帕子袖了，自回屋中讀書。
卻說雲珠哭了半日，丫鬟春梅來勸：“小姐莫要傷心，老爺說了，過兩日要帶小姐去金山寺進香散心。”雲珠拭淚道：“我這般模樣，如何見得人？”春梅道：“小姐終日愁悶，倒不如做些針線。前日老爺得了一斛南海珍珠，小姐何不串件珍珠衫解悶？”雲珠這才止了哭聲，開箱取珍珠。
這一箱珍珠個個圓潤飽滿，足有百顆之多。雲珠拈起銀針，穿上金線，一顆顆仔細串起來。春梅在旁打扇，主僕二人直忙到月上柳梢。
再說蔣生這夜挑燈夜讀，忽聽得窗外窸窣有聲。推窗看時，卻見一隻白狐蹲在院中，前爪捧著他日間拾得的素帕。蔣生驚道：“你這畜生，如何盜我東西？”那白狐竟開口人言：“書生莫怪，我乃南山狐仙，見馮小姐有難，特來相助。”蔣生大驚，忙整衣作揖。
白狐道：“明日午時三刻，馮家將有火災。書生若能相救，自有善報。”說罷化作青煙而去。蔣生將信將疑，一夜未眠。
次日果然烈日當空，蔣生留心觀察馮家動向。至午時，果見馮家廚房冒出濃煙，頓時哭喊連天。蔣生不及多想，翻牆而過，見雲珠正在繡樓驚慌失措，火勢已封住樓梯。蔣生急中生智，扯下院中晾曬的布匹浸入魚缸，披在身上衝進火海。
雲珠見有陌生男子闖入，驚得面無人色。蔣生顧不得解釋，一把抱起雲珠，從視窗躍下。二人剛落地，繡樓轟然倒塌。雲珠驚魂未定，見救命恩人是個清秀書生，不由粉面飛紅。
這時馮家老爺夫婦趕到，見女兒無恙，連連向蔣生道謝。忽有丫鬟驚呼：“小姐的珍珠衫還在樓上！”眾人看時，那珍珠衫竟完好無損掛在院中梧桐樹上，百顆珍珠在日光下熠熠生輝。馮老爺嘖嘖稱奇，連道：“天意，天意！”
自此蔣生與馮家往來漸密。馮老爺感他救命之恩，常邀他來家吃茶說話。雲珠自那日被蔣生所救，心中暗生情愫，知他貧寒，常讓丫鬟送些吃食筆墨。蔣生見雲珠知書達理，容貌秀麗，也不免動心。
這日蔣生又來做客，馮老爺留他飲酒。酒過三巡，馮老爺嘆道：“小女命苦，如今守孝將滿，老夫欲為她另擇佳婿，不知賢侄可認得什麼才俊？”蔣生會意，起身長揖：“小生不才，願娶小姐為妻。”馮老爺大喜，當即許婚。
誰知天有不測風雲。城中有個潑皮王三，平日專做偷雞摸狗的勾當。那日馮家失火，他混在救火人群中，偷聽了蔣生與雲珠之事，又見那珍珠衫價值連城，便生出歹念。
這夜王三潛入馮家，盜走珍珠衫，連夜逃往揚州。到了揚州，找到當鋪掌櫃胡四海，謊稱是家傳之寶。那胡四海是個識貨的，見珍珠衫珍貴，當即出價五百兩。王三得了橫財，終日花天酒地。
卻說揚州知府楊文遠這日巡視市井，路過胡四海當鋪，恰見胡四海拿著珍珠衫把玩。楊知府早年曾在山陽縣為官，認得這是馮家之物，心中生疑，回衙即派差役捉拿胡四海。
胡四海到大堂，連喊冤枉。楊知府問珍珠衫來歷，胡四海供出王三。差役們按圖索驥，在妓院中拿住王三。王三受不住刑，招出實情。楊知府大怒，將王三收監，珍珠衫暫存府庫。
再說馮家發現珍珠衫失竊，闔府驚慌。這珍珠衫是馮家祖傳之寶，更奇的是衫上暗藏玄機——珍珠排列暗合星象，其中一顆內藏藏寶圖。馮老爺急火攻心，一病不起。
蔣生為寬慰未來岳父，決意赴揚州尋寶。雲珠連夜繡了香囊相贈，內藏避邪硃砂。蔣生收拾行裝，辭別馮家，乘舟南下。
這一日船到江心，忽遇狂風。艄公措手不及，船觸暗礁沉沒。蔣生抱著一塊木板漂流至金山腳下，被一老漁夫所救。老漁夫姓徐，孤身一人，見蔣生文弱，留他在家將養。
蔣生在漁村住下，幫徐老爹抄寫漁市賬目。這日偶至江邊散心，見幾個孩童在沙灘嬉戲，其中最小的女孩頸上掛著一顆珍珠，與珍珠衫上的一般無二。蔣生細問女孩，得知是她在退潮時從江邊撿得。
蔣生心中一動，每日退潮時在江邊尋找。功夫不負有心人，半月後竟尋得七顆珍珠。他用雲珠所贈香囊裝了，貼身收藏。
這夜蔣生夢見白狐又來，引他至江邊一處巖洞。醒後依夢尋覓，果見洞中有個鐵箱，箱中竟有半卷古書，記載著前朝寶船沉沒之事。蔣生恍然大悟，那珍珠衫上的藏寶圖，所指正是這沉船寶藏。
卻說揚州府這邊，楊知府查知珍珠衫關係重大，親自押解王三赴京。途經鎮江，夜宿驛館。當夜有蒙面人潛入，欲盜珍珠衫。幸得楊知府機警，早有防備，拿下賊人，竟是江湖大盜“一陣風”。
“一陣風”招供，受京城某權貴指使而來。楊知府知此事非同小可，改走水路，日夜兼程趕赴長安。
再說蔣生在金山腳下偶遇上京赴任的吏部侍郎周文淵。周侍郎見蔣生談吐不凡，邀他同行。蔣生心想或許能在京城打探珍珠衫訊息，便應允了。
一行人到得長安，正值科舉在即。蔣生本無意功名，周侍郎卻勸他應試。蔣生想著若得功名，或可助馮家渡過難關，遂埋頭苦讀。
這日蔣生在客棧溫書，忽聞隔壁有女子哭聲。推門看時，見個老婆婆病重在床，少女在旁垂淚。問起才知，這少女姓蘇名婉兒，與祖母來京投親不遇，盤纏用盡。蔣生心生憐憫，將僅有的十兩銀子贈予她們。
。息訊生蔣聽打路一，京來兒著帶，後癒病爺老馮來原。他尋京來父珠雲遇恰，時之街遊。花探為點，捷敏思才他見上皇，日那試殿。士進中高生蔣，畢已闈春說卻
”。意天是或，失既今如。之得然偶上祖家我，之妃貴朝前是本衫珠珍那“：道嘆爺老馮，遍一說細事之衫珠珍將生蔣。加喜悲，逢重人三
。證罪的軌不謀圖、私營黨結師太朝當出查竟，瓜藤順，手聯人二。過喜大，來到判通任新見，案衫珠珍辦查在仍府知楊。任赴珠雲攜，判通州揚授被生蔣
。辦查職革師太將，怒震上皇，獲俱贓人今如。警機府知楊得幸，殺追人派師太，後衫盜三王。馬買兵招前之得，秘圖寶藏中衫珠珍知早師太那來原
。宇廟修重仙狐為必，滿緣姻得若願許曾起想然猛生蔣”？諾承日當得記可，就名功日今生書“：言人吐口狐白。現再狐白見忽，月賞園後衙府在珠雲與生蔣日一這
。嫁的是本衫珠珍，主公難落朝前是原仙狐這知方，封一信附中衫！衫珠珍的落失是正中盒，盒錦個有座底像塑見忽，修重咐吩正。像塑仙狐見果，廟破南城至尋生蔣日次
。人後主公是原己自知方珠雲。書詔的主公婚賜帝皇朝前是竟，書婚紙一出落，開裂然突珠珍顆一大最中衫，是的奇更。橫縱淚老爺老馮，趙歸璧完衫珠珍將生蔣
。現出瑞祥的到不想意有總，奉供出取便日吉逢每，寶之家傳為衫珠珍件那。和家一，子三生連珠雲，通亨運生蔣此自。”緣良締永，合璧聯珠“：字金現浮上衫珠珍見忽，看相手執人二妻夫，輝生珠珍下月。壽祝君夫為衫珠珍的好串新重出取珠雲，辰生生蔣值時
。流上衫珠珍若恍，粼粼波金面湖，照晚夕時此。別道來前仙狐是知，笑而視相珠雲與生蔣。見不林山，下三頭點船畫著對，戲嬉狐小領引狐白上岸見忽。湖西舟泛珠雲與，鄉還仕致生蔣後年多
