李東海和何勇的肯定，李靜眼中閃動的光芒，都讓王成功更加確信自己思考的方向。
但理念需要落地，理想需要階梯。
面對李東海深邃的目光和何勇鼓勵的神情，王成功知道，領導們想聽的，不僅僅是方向性的宣誓，更是結合湘南實際、具有可操作性的路徑思考。
他略微整理了一下思緒，決定將剛才相對宏大的論述，進一步具體化，深入到當前發展階段可能採取的策略。
“書記，何省長，” 王成功的聲音依然平穩，“剛才說的是方向和中心。那麼，在現階段，在我們湘南這樣一個亟需加快發展、追趕跨越的省份，具體到操作層面，我認為有幾條路徑可以重點探索，但同時必須把握好其中的平衡。”
李東海微微點頭，示意他繼續。
何勇也專注地聽著。
李靜更是屏息凝神，不想錯過任何一個字。
“首先，是關於發展動力和資金來源的問題。” 王成功切入一個非常現實的話題，“我們湘南底子相對薄弱，完全依靠自身積累和有限的財政投入，發展速度可能會受限。
因此，在風險可控的前提下，適度合理地運用舉債手段，撬動更多社會資本，集中力量辦大事，是加快發展的一個現實選擇。
比如，發行地方政府專項債券，用於重大交通基礎設施，如高鐵、高速路網、重大產業園區配套、重大民生工程如城市更新、環境治理等具有顯著社會效益和長遠經濟回報的領域。
這實際上是一種時間換空間、未來收益平滑當期投入的發展策略。”
他話鋒一轉，強調關鍵所在：“但核心在於適度與合理。舉債不是盲目鋪攤子，更不能用於純消費性或效益低下的領域。
必須建立嚴格的債務風險評估和預警機制，確保專案自身有可持續的現金流或明確的償債資金來源，確保債務率處於安全可控區間。
我們的目標，是用今天的生產性債’，去建設支撐未來幾十年發展的硬核資產，形成良性迴圈，而不是透支未來，製造風險。
在強省會戰略中，CBD建設、軌道交通、跨區域快速路等，都可以在科學評估、規範操作的前提下，考慮引入適度的債務工具，加速推進。”
李東海眼中閃過一絲讚許。
何勇則直接問道：“成功，你對這個度的把握，有什麼具體的考慮？比如，債務規模和結構的紅線在哪裡？”
“何省長，我認為這個度至少包括幾個層面。” 王成功顯然有所思考，“一是總量紅線，必須嚴格遵守中央對地方政府債務管理的各項規定，不突破限額。二是結構最佳化，儘量提高專項債比例，減少一般債，債務期限也要長短搭配，平滑償債壓力。
三是專案質量紅線，舉債投入的專案必須經過嚴格科學的可行性論證，確保是發展亟需、效益明確、能形成優質資產的好專案，堅決杜絕形象工程、政績工程透支債務額度。
四是動態監控，建立覆蓋專案全生命週期的債務風險監控體系。總的原則是，舉債是為了更好地發展，絕不能因為舉債而危及發展的可持續性。”
“嗯，思路是清晰的，關鍵是落實。” 李東海點評了一句，示意他往下說。
“其次，是關於一個比較敏感但又無法迴避的領域，房地產。” 王成功提到這個詞時，語氣更加謹慎，“我們必須承認，在現階段，房地產業關聯著數十個上下游行業，對地方經濟增長、財政收入、城市建設、民生改善具有直接的拉動作用。
在強省會推進過程中，隨著人口集聚、產業升級、城市能級提升，必然會帶來新的、改善性的住房需求。因此，完全忽視或抑制房地產業的發展是不現實，也不利於經濟穩定和城市建設的。”
王成功停頓了一下，觀察了一下李東海和何勇的神色，見他們都在認真傾聽，才繼續道：“但是，歷史上各國的經驗教訓告訴我們，房地產業的發展必須剋制，必須迴歸其居住屬性，必須服務於實體經濟和城市功能的整體提升，絕不能走向過度金融化、泡沫化的邪路。
我認為，湘南，特別是星城，在發展房地產問題上，必須堅持幾條底線：第一，嚴控投機炒作。嚴格執行限購、限貸、限售等政策，嚴厲打擊炒房行為，讓房子真正給需要的人住。第二，最佳化供給結構。加大保障性租賃住房、人才公寓、普通商品住房的供應，滿足不同層次、特別是新市民和青年人才的住房需求，而不是一味追求高階豪宅。
第三，堅持產城融合。房地產發展要配合產業佈局和城市功能區規劃，不能搞成睡城，要配套完善的就業、教育、醫療、商業設施。第四，穩定土地市場。科學制定土地供應計劃，防止地價大起大落傳遞錯誤訊號。
總的來說，房地產業可以作為現階段經濟發展的穩定器和城市建設的助推器之一，但絕不能成為‘火車頭’，更不能讓經濟發展和地方政府財政對房地產形成依賴。
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