話說大宋熙寧年間，江南西路有個浮梁縣，縣中有個叫陳實的年輕書生。這陳實本是官宦之後，奈何家道中落，父母早亡，只留得幾間舊屋、百餘冊圖書。他雖滿腹經綸，卻時運不濟，連考三回鄉試皆名落孫山。眼見家中米缸將空，只得在縣學旁開了間小小書塾，收些蒙童度日。
這日正值臘月二十三，家家祭灶。陳實望著學童送來的束脩——不過三斤豬肉、兩尾鮮魚、一袋糙米，不由長嘆一聲。正收拾書案時，忽聽門外有人喚道：“陳先生可在？”
但見個青衣小帽的漢子跨進門來，作揖道：“小的是城西徐員外家僕。我家老爺欲為小公子尋個西席，聽聞先生學問淵博，特命小的來請。”說罷遞上大紅拜帖。
陳實心中詫異。這徐員外名喚徐良，是浮梁縣數一數二的富戶，平日與官紳往來，怎會瞧上他這窮塾師？雖疑慮重重，終究難敵每月五兩脩金的誘惑，當下應承三日後過府相見。
誰料這一去，竟惹出一段奇緣。
且說徐家府第果然氣派：朱漆大門鎏金釘，青石臺階玉獅子。陳實跟著管家穿過三重庭院，但見迴廊曲折，假山玲瓏，心中愈發忐忑。至花廳，見個五十上下的富態員外，身著團花錦袍，正與個虯髯道士品茶。
徐員外上下打量陳實，笑道：“果然一表人才。聽聞陳先生乃忠良之後，詩書傳家，小兒能得先生教誨，實乃三生有幸。”當即命人奉上契約。
陳實正要簽字，忽見那道士死死盯著自己，目光如電，不由手下一頓。徐員外忙道：“這位是青城山張道長，恰在舍下做客。”道士卻拂袖而起：“貧道忽然想起要煉一爐丹，告辭。”臨行時，暗向陳實袖中塞了張字條。
當夜陳實在徐家安頓已畢，展字條一看，只見八字：“非其宅而居，禍將至矣。”心中驚疑不定。忽聞窗外有女子啜泣，推窗望去，但見月下梅林邊立著個素衣女子，身形窈窕，正望著西廂房垂淚。
次日教那徐小公子讀書，這孩子年方七歲，倒聰慧得很。問及昨夜女子，小公子悄聲道：“那必是西廂的柳姨娘。自半年前父親納她進門，她便終日以淚洗面。”又扯著陳實衣袖道：“先生莫去西廂院中那口古井旁，父親嚴禁下人靠近。”
陳實滿腹疑雲。這日黃昏，他假作散步，悄悄繞到西廂。果見荒草叢中有口八角石井，井欄上刻著古怪符文。正俯身細看，忽聽後有人道：“先生在此作甚？”
回頭見是個鬢髮斑白的老僕，手提食盒。陳實謊稱迷路，老僕嘆道：“這是口怨井，專吞痴情女子。半年前投井的丫鬟春梅，上月跳井的李姨娘…唉！”忽聞腳步聲近，老僕匆匆離去。
陳實夜不能寐，三更時分，忽聽井邊傳來女子歌聲。他披衣潛行，躲在山石後，竟見徐員外與張道長站在井邊！徐員外愁容滿面：“道長，這鏡仙今日又索要何人？”張道長手執青銅古鏡，唸唸有詞，鏡中忽現白光：“明日午時，送新來的塾師入井。”
陳實嚇得魂飛魄散，踉蹌逃回房中。方知那道長竟是妖道，那古井藏著邪祟！欲要逃走，卻見門外已有家丁巡邏。正焦急時，忽聞窗格輕響，日間那老僕探頭進來：“先生快隨我來！”
原來這老僕姓周，在徐家三十餘年。他將陳實藏進柴房，泣道：“那妖道三年前來此，說井中有鏡仙，需每月獻祭一人，保徐家富貴。員外利令智昏，竟信了妖言！老奴的親孫女春梅…”說到此老淚縱橫。
陳實憤然道：“豈容妖孽害人！可知那古鏡來歷？”周僕道：“只聽說是從終南山古墓所得。”忽聞巡更聲近，周僕塞給陳實一包銀子：“東角門已開，先生速逃！明日告官要緊！”
陳實逃出徐府，卻不直奔縣衙，先去了城南關帝廟——他想起個奇人。廟中住著個瘋癲和尚，平日撿食殘羹，卻常說出驚世預言。陳實跪求破解之法，和尚嘻嘻笑道：“青天鏡，照幽冥，若要破邪，先入冥。”
當夜陳實再返徐府，竟直奔古井，縱身躍下！原來他參透禪機：要破鏡妖，須入其境。但覺寒氣刺骨，恍惚間見井壁有暗道，循道而行，竟至一處地宮。
地宮明珠照壁，當中懸著那面青銅古鏡。鏡中忽現女子身影，悽然道：“妾本前朝貴妃，被妖道封禁鏡中。徐良祖上乃護陵將軍，竟與妖道後人勾結，以生魂養鏡，妄圖長生。”說罷傳授破鏡咒語。
正此時，妖道衝入地宮：“小子壞我大事！”舉劍便刺。陳實按鏡仙所授，咬破中指，以血畫符。忽聽雷聲大作，古鏡迸裂，鏡仙化作青煙散去。妖道遭反噬，當場斃命。
徐員外帶家丁趕來，見事敗露，欲殺陳實滅口。忽聞衙役喝聲，原來是周僕已告官。縣令見井中撈出數具女屍，勃然大怒，將徐良下獄。後在其書房搜出與知府往來密信，竟牽扯出科舉舞弊大案！
原來徐良為子侄科場亨通，重金賄賂知府，陷害清貧舉子。陳實當年落第，亦是遭人調換試卷！此事震動朝野，聖旨下：知府問斬，徐良充軍，其家產半數補償受害者。
陳實因破案有功，被特賜舉人功名。次年春闈高中進士，放任知縣。他清正廉明，尤重冤獄，總在書房懸一面“青天鏡”自省。鏡非銅製，實乃初心耳。
再說那鏡仙，原是被妖道所害的前朝貴妃。魂飛魄散之際，得一縷執念不滅，附在陳實玉佩上。後陳實任滿回鄉，路遇暴雨，避雨山寺，見壁上繪著《貴妃曉妝圖》，玉佩忽然發熱。當夜夢一宮裝女子拜謝：“蒙君相助，終得解脫。特來報恩——君之姻緣，應在東南。”
陳實醒來只覺南柯一夢。不料三日後，有同年邀遊西湖，在孤山梅林偶遇一女子，竟是當年徐府月下啜泣的柳姨娘！原來她本是良家女，被徐良強納為妾，徐家敗落後寄居庵堂。二人互訴衷腸，終成眷屬。成婚那夜，陳實見妝臺上有面陌生銅鏡，夫人笑道：“這不是夫君帶來的聘禮麼？”陳實猛然想起，這正是地宮中碎裂的古鏡，不知何時竟復原如新，鏡框刻著兩行小字：“破妄顯真，鏡圓人壽。”
此後夫婦恩愛，育有二子一女。長子後來官至監察御史，次子成為名醫，女兒嫁與翰林學士。陳實七十壽辰那日，孫兒繞膝，忽見那銅鏡泛起光華，鏡中現出當年貴婦身影，對他微微頷首，隨即化作青煙散去。再看銅鏡，竟成尋常物件矣。
這正是：青天有鏡照幽冥，人心無鏡易蒙塵。莫道因果無報應，舉頭三尺有神明。古往今來多少事，終教善惡兩分明。
