另有非常便宜的三類土地，第一類是土瓜灣避風塘沿岸的臨海灘塗、半填海地，去年剛完成區域性填海，地面多淤泥、碎石，無完善排水，需要自費平整；無正規街道，僅簡易泥路。
呎價僅0.15-0.4港元，足足比主幹道便宜70%以上。
第二類是靠背壟道、宋皇台山腳一帶的邊角農地/荒地，離馬路遠，水電接駁要額外花錢，地勢偏高無積水，用來耕作並不合適，戰後大量農戶拋售離場。
呎價平均0.2港元，拿下萬呎土地只需區區一兩千港元。
第三類是港府持有的短期租借官地，只租不賣，租期3-10年，租金極低廉，但不能在地皮上蓋永久性建築，只能搭簡易鐵皮棚。
金靜嫣拿到一百萬港元后，註冊了烏珠富察公司，花了二十六萬港元購買臨街五層唐樓；以注資十四萬港元和銷售渠道為代價，兼併萬壽紡織，佔股60%。
註冊子公司金玉作與土瓜置業，剩下的六十萬港元全部投入購買地皮，以均價0.5港元/呎拿下了一百二十萬呎地皮，至此，一百萬告罄。
她找了金城銀行的楊造英，用冼耀文的臉面刷出來五十萬港元貸款。靠著這五十萬資金，她搭起了金玉作的架子，也著手搭建土瓜灣工業園專案的臺子。
土瓜灣有不少只做過商業登記、未註冊公司的作坊，如刺繡、金銀作坊，從事這兩個行業的工坊主只要把頭探出視窗嚎一嗓子，要配件或者攬活，都有鄰居響應。
眼下這些作坊散落在一座座唐樓裡，長期為房東創造租金效益與漲租的底氣。一旦作坊不再續租，房東又不能忽悠到新租客，下金雞蛋的唐樓立馬變成燙手山芋。
這種情況可能出現嗎？
正常情況不會出現，若是有人使壞就不好說了。
土瓜置業是一根攪屎棍，就是來使壞的，來攪渾土瓜灣的一汪池水。
土瓜灣工業園專案附帶產業孵化職能，扶持工坊透過上下游聯合完成個體戶向商業合眾體的蛻變。
工業園的廠房、車間既可整租，也可合租，同行業的不同配套工坊可以聯合租下一個車間，既方便工序協作，也方便訂單協作——以“股份公司”的名義聯合接單，然後拆分各道工序給工坊，成本與利潤獨立核算。
而股份公司能接到的大訂單、長期訂單一定是來自萬壽紡織與金玉作。
說白了，所謂產業孵化是給自己孵化代工廠，而且是凝聚力可以很強，也可以是一盤散沙的代工廠。
代工大訂單利潤穩當，工坊與工坊之間不難形成緊密協作，一旦有工坊主滋生出野心，想著建立自己的品牌與“大客戶”競爭，絕大多數陷入舒適圈的工坊主不會跟著冒險，只會拖後腿。
如此一來，萬壽紡織與金玉作將大部分潛在競爭對手扼殺在搖籃裡，也給大動脈職員們豎起了一塊競業屏障——離開烏珠富察，在香港根本拿不到更高的待遇。
啪啪啪，金靜嫣蓋下一個又一個印章，將檔案袋鎖進保險箱。接著，她起身走出辦公室，來到樓道對面的單元。
萬壽紡織的工廠在青山道，繡作這邊的辦公室人員還不多，為了方便工作，她佔了一間辦公室當自己的臨時臥室。
她從床底拖出一個行李箱，開啟衣櫃收拾幾套出差要穿的衣服。
不少原材料在香港的獲得成本較高，加上老生常談的用工成本，萬壽紡織與金玉作也要走已經走熟的內地代工之路，她等會就要出發前往羊城，赴羊城與蘇州洽談代工事宜。
為了合理避稅，烏珠富察公司註冊在列支敦斯登，為了保障金靜嫣的安全，冼耀文讓律師幫她走了列支敦斯登“外籍商人歸化”的路子，落戶毛倫鎮。
人不用過去，更不用坐移民監，只需花錢即可。
下一步，還要走一走瑞士公使館的路子，給她謀一個瑞士駐內地的外交人員身份，如此基本萬無一失。
